Alquiler e inversiones en bienes raíces incluyen desde propiedades residenciales familiares, individuales hasta hoteles y grandes centros comerciales, además de sus almacenes de distribución. Cada propiedad tiene sus complejidades y riesgos por lo que aquí te comparto un breve extracto:
1. Propiedades residenciales familiares individuales:
Es la forma más básica de inversión inmobiliaria. El riesgo mayor es que cuando la propiedad no tiene inquilino, crea un gran impacto que va en detrimento de la renta que produce. Cuando el inquilino se va o no paga, el ingreso total del dueño desaparece. Mientras menor es el número de unidades rentables, mayor es el riesgo de una reducción del flujo de dinero por la desocupación. El impacto de este riesgo reduce el valor de este tipo de propiedad.
2. Residencial: aquí encontramos casas individuales, apartamentos / duplex/ multi family / condominios.
Por la variedad de propiedades residenciales en precios y tamaños, es la forma de empezar en el mercado inmobiliario de alquiler. Sus precios, a diferencias de las demás propiedades comerciales, están basados en las amenidades que ofrecen de acuerdo al mercado en que se encuentren y no en los ingresos que producen, ahora bien, los grandes complejos de apartamentos son los más costosos en relación al ingreso que generan, pues tienden a tener el ingreso más estable año tras año. Normalmente, este tipo de propiedad es adquirida por instituciones, y las unidades individuales por inversionistas individuales.
El hecho de tener muchos inquilinos hace que cuando perdemos a uno, no tendrá gran impacto total. Al ser tan estables, son los de retorno más bajo. Pueden tener contratos mensuales y hasta de 1 año en adelante, lo que la hace única en su sector.
3. Industrial: aquí encontramos naves, almacenes, fábricas, manufactura, naves de oficinas, almacenes independientes, parques industriales, almacenes de múltiples inquilinos, así como investigación y desarrollo
Los proyectos de naves, almacenes y centros de distribución, tienen a tener bajo riesgo, aunque normalmente tienen un solo inquilino en cada edificio. Esto es porque típicamente son multinacionales o corporaciones grandes que pueden sostener sus pagos de alquiler incluso en periodos de recesión. Pueden tener contratos a 1-3 años normalmente.
Dos términos que ayudan con propiedades industriales son clear span (es el espacio entre las columnas que soportan el edificio; espacio requerido para que las maquinarias se muevan dentro y fuera del edificio sin obstrucción) y clear height (representa la distancia desde el piso hasta el cualquier cosa más que cuelgue del techo que represente.
4. Oficina:
Van desde locales de un nivel o edificio de varios niveles, grande o pequeño, de ciudad o del interior. Aquí, hay tres tipos:
- Low rise: menos de 7 pisos
- Mid rise: entre 7-25 pisos
- High rise: mas de 25 pisos
Y a su vez se dividen en 3 clases:
- Nueva y más apetecible en el mercado. Tienen las mejores rentas.
- No tan nueva, antes fueron A
- Propiedades más viejas del mercado. Tienen las menores rentas.
Las oficinas, locales y edificios empresariales y corporativos de múltiples inquilinos tienden a ser más riesgosos porque sus inquilinos puede que no sean corporaciones pero sus contratos son más a largo plazo. Suelen ser de 3-5 años y más. Si el inquilino alquila un edificio completo, o es el mayor inquilino del mismo, podría ser un gran reto para el propietario. La calidad de inquilinos crea un factor de riesgo, pues cuanto más establecido es el inquilino, menor será el riesgo asociado con su habilidad de continuamente pagar la renta a tiempo.
5. Retail:
Según el International Council of Shopping Centers, los locales comerciales pueden ser:
- Centros del vecindario o Neighborhood center
- Community center
- Regional center
- Super regional center
- Power center
- Fashion spa city center
- Theme festival center
- Outlet center
- Freestanding center / como restaurantes
- Commercial strip center
Desde pequeños centros hasta plazas comerciales y pequeñas tiendas tienden a tener mayores riesgos por la calidad de sus inquilinos.
Los grandes centros comerciales tienen un riesgo más bajo por la calidad de la mezcla de los inquilinos en espacios grandes.
Normalmente a las grandes estructuras corporativas y fondos de inversión les gusta invertir en grandes centros comerciales, mientras los inversores más pequeños prefieren malls.
Adicional, comparto contigo las palabras que sugiero tengas en mente en este nicho de mercado:
- GLA GrossLeaseble area
- Pad Sites: la localización de pequeñas construcciones en el estacionamiento
- CAM: gastos de mantenimiento de áreas comunes
- Porcentaje de renta: porcentaje de renta atado al ingreso que produce el inquilino.
El valor de alquiler de propiedades es la garantía contractual del alquiler a ser pagado en el tiempo. Los términos acordados se plasman en el contrato de alquiler. Cada acuerdo es diferente para cada tipo de propiedad. Debemos entender la importancia de varias cláusulas que deben estar en todo contrato dependiendo del tipo de inmueble en cuestión, tendentes a determinar el mejor precio a pagar.
Finalmente, ¡sin importar el tipo de propiedad, el factor clave en la decisión de adquirir una propiedad que genere renta es un buen entendimiento del concepto del valor del dinero en el tiempo, que nos es más que el valor del dólar hoy es mayor que el dólar a recibirse en el futuro. Quiere decir que el ingreso por renta de 5 años tiene más valor en los primeros años de la renta que en los años subsiguientes. Esto es porque aunque el inverso es dueño del ingreso futuro, no podrá usarlo hasta que no lo reciba.
El valor del dinero en el tiempo es calculado con una calculadora financiera. Debemos tener en cuenta para este modelo:
- La cantidad de dinero que se pagó por el activo
- La Renta anual que genera el activo
- El precio de venta de la propiedad luego de operarla por un tiempo
- El tiempo que tendremos la propiedad en nuestro portafolio
Al determinar el precio correcto de renta de una propiedad, hay que proyectar el ingreso de renta en el tiempo así como el precio de venta probable cuando el inversionista desee venderlo. Con todo esto, debemos llegar a un precio “correcto”.
