Primero que nada, vamos a definir lo que es un contrato de alquiler comercial:
“Es el medio que utiliza un propietario y el arrendador de un negocio, con el fin de permitir el disfrute y derechos de ambas partes involucradas. Este instrumento escrito (el contrato) se recomienda hacerlo siempre por escrito, para evitar conflictos o interpretaciones erradas, junto con el acompañamiento de un especialista en la materia, pues constituye un recurso legal que otorga protección, en caso de modificación o incumplimiento; por lo que es importante que su elaboración sea clara y completa. Estos contratos deben ser registrados ante un notario.”
En esta línea es importante destacar que cada una de las partes tiene de manera particular objetivos y preocupaciones naturales propias de la operación comercial, como por ejemplo:
El propietario: su preocupación principal es el incremento del valor de la propiedad en el tiempo, por lo que para avanzar con la operación de alquiler, tendrá que prestar estricta atención a la condición del inmueble y la calidad del arrendador.
Además están interesados en atraer y mantener los inquilinos de mayor calidad, mantener la propiedad en excelentes condiciones, en trasladar el riesgo a los inquilinos a través de las cláusulas del contrato así como tener el derecho de poseer la propiedad en caso que el inquilino falle y caiga en default
Básicamente quieren recibir un retorno de su inversión en la propiedad y minimizar el riesgo que tomaron al adquirir el inmueble. A mayor riesgo la inversión tiene, mayor el retorno que el inversionista espera.
Los inquilinos: sus preocupaciones más comunes es que el local cumpla sus requerimientos, su ubicación, el tiempo en el que estará allí, el tamaño y distribución del espacio, la facilidad de acceso por parte de sus empleados de transporte público, espacios de estacionamiento, proximidad a proveedores y clientes, precios de adecuaciones, mudanzas, mejoras, así como las amenidades que tendrán cerca: malls, supermercados, bancos, tiendas, universidades, viviendas, gimnasio, entre otras.
Estas preocupaciones de los inquilinos varían de acuerdo al tipo de propiedad pero son muy similares si la propiedad es comercial, de oficina, industrial, o de apartamentos. Y son comparables sin importar el tamaño de la propiedad.
Son precisamente estas preocupaciones las que se consolidan a manera de acuerdo entre las partes para justamente negociar las cláusulas que proveen seguridad a las partes y flexibilidad para renovaciones o la posibilidad de sub-alquilar. Por esta razón es muy importante la existencia de un contrato de alquiler.
Ahora bien, muchas veces las partes no están seguras de qué datos y qué condiciones deben figurar en dicho documento, por ejemplo: ¿Cuáles son las cláusulas indispensables en todo contrato de alquiler comercial?
La buena noticia es que aquí te lo cuento todo, así como lees ¡todo!:
Datos básicos:
Es imprescindible que estén los datos completos tanto del dueño como del inquilino y del fiador, la descripción de la propiedad detallada y la cantidad económica a ser pagada al dueño por la renta y todos los gastos, y todas las responsabilidades de las partes.
Condiciones óptimas:
Existen algunas cláusulas que pudieran resultar obvias, como es la de hacer constar que el espacio se encuentra en óptimas condiciones para alquilar, sin embargo, es el arrendatario el que debe hacer constar que es así, tal y como se establecerá en el contrato.
Derechos otorgados:
Aquí se definen los derechos del propietario y del inquilino.
El dueño otorga el derecho de posesión al inquilino y este último paga renta, gracias a este instrumento contractual se prevén y remedian todas las diferencias que podrían surgir durante la vida de este acuerdo.
Nivel de complejidad del contrato (acuerdo):
La complejidad del mismo varía de acuerdo a los requerimientos y necesidades de ambas partes, y usualmente podría ser de 2-50 páginas.
Sin embargo, por ser un documento legal, es mandatorio ser preparado y revisado por un abogado competente, ya que los términos y cláusulas tienen implicaciones legales y económicas importantes para ambas partes.
Tipo de alquiler:
- Absolute Net Lease: el inquilino paga todos o parte de los gastos operativos.
- Hybrid Lease: ambos pagan sus gastos operativos.
- Alquiler indexado: calcula los aumentos de renta atado proporcionalmente a un indicador preestablecido, normalmente el Consumer Price Index o CPI.
- Alquiler fijo: renta fija durante la duración del contrato. Sin incrementos. Normalmente están expresadas en $ x mts2
- Renta escalonada / Step lease: renta con aumentos escalonados a través de los años, relacionados con los impuestos, seguros, utilidades, operación, mantenimiento del inmueble.
Absolute Gross Lease
El dueño paga sus gastos operativos y mantiene la propiedad. El inquilino le paga un monto global al dueño mensualmente y este a su vez paga impuestos, seguro, mantenimiento, utilidades, limpieza, seguridad. Se fija un monto de precio x mts y se cobra aparte del precio x mts de alquiler.
Gastos operativos (CAM por sus siglas en inglés: Common Area Maintenance Charges): Se aplica en centros comerciales y en locales de múltiples inquilinos e incluyen el mantenimiento de áreas comunes como lobby, pasillos, elevadores, escaleras, sótanos, parqueos, entre otros.
Tenant improvements: es una provisión económica donde los dueños otorgan al inquilino dinero/prestamo/financiacion/facilidades para incurrir en readecuaciones y remodelamiento de paredes, piso, techo, cableado eléctrico, baños, de acuerdo a las necesidades y requerimientos del inquilino.
Renovación: derecho o no de renovar el acuerdo de renta y bajo qué condiciones, como por ejemplo los aumentos porcentuales de precio.
Expansión: derecho a ocupar/alquilar más espacio de estar disponible. Incluso se puede agregar la primera opción de alquiler a espacios disponibles, por ejemplo locales contiguos, dentro del edificio, en un periodo específico, a precios de mercado o precio ya predefinido.
Terminación anticipada: es una cláusula de revisión que le permite al inquilino terminar el acuerdo antes de tiempo con fecha y costo de ser necesaria su ejecución.
Porcentaje de renta (retail): es un porcentaje de renta adicional por encima de la renta base que se paga en inquilinos de retail, basado en las ventas anuales ($) a ser pagado al propietario o al que maneja y promueve el centro comercial (punto de equilibrio).
Concesiones frecuentes:
- Periodos de gracia o renta gratis por equis tiempo
- Renta reducida por un periodo de tiempo
- Estacionamientos incluidos o extra gratis
- Tenant improvements o mejoras incluidas
Dicho esto, es imprescindible que estos conceptos sean comprendidos y contemplados de manera obligatoria en el contrato que firmarán las partes, pues de esta manera no es posible eludir algún acuerdo previo y así se evitan problemas en el futuro por interpretaciones o información no contemplada.
