Hace poco revisaba mis últimos artículos y me percaté de la importancia de compartirles la respuesta a una de las consultas que más me hacen:
Indhira, ¿las inmobiliarias comerciales exactamente qué tipo de inmueble abarca?
Por ello, hoy quiero hacer una breve descripción y aclaración al respecto.
Comenzaré diciendo que los bienes raíces comerciales pertenecen a una categoría importante de bienes inmuebles que implica propiedades utilizadas con fines comerciales, es decir, cualquier edificio, terreno o local que se utiliza con la intención de obtener ganancias, bien sea a través de ingresos por alquiler o por capital obtenido de un negocio que hace uso de dicha propiedad.
Hasta aquí, hago una pausa para aclarar rápidamente lo que un alquiler e inversión en bienes raíces incluye, y esto va desde propiedades residenciales familiares individuales hasta hoteles y grandes centros comerciales y sus almacenes de distribución.
Cada propiedad tiene sus complejidades y riesgos.
A continuación, te comparto una descripción/clarificación de las diferentes propiedades comerciales que existen:
Residencial: casas individuales / apartamentos / duplex/ multifamily / condominios.
Por la variedad de propiedades residenciales en precios y tamaños, existe una gran variedad y oferta en el mercado inmobiliario y abunda la modalidad de alquiler. Sus precios, a diferencias de las demás propiedades comerciales, están basados en las amenidades que ofrecen de acuerdo al mercado en que se encuentren y no en los ingresos que producen.
Industrial: naves, almacenes, fábricas – manufactura, naves de oficinas / almacenes independientes / parque industrial/ almacenes de múltiples inquilinos / la investigación.
Los proyectos de naves, almacenes y centros de distribución, que normalmente tienen un solo inquilino en cada edificio, esto es porque típicamente son multinacionales o corporaciones grandes que pueden sostener sus pagos de alquiler incluso en periodos económicos retadores.
Auto almacenamiento: es una clase de activo en sí mismo en la última década. Es económico construirlo y tiene alta demanda. Son locales céntricos para autoalmacenaje de pequeños espacios.
Oficina: van desde locales de un nivel o edificio de varios niveles, grande o pequeño, de ciudad o del interior.
Hay tres tipos:
- Low rise: menos de 7 pisos
- Mid rise: entre 7-25 pisos
- High rise: mas de 25 pisos
Hay tres clases:
A. Nueva y más apetecible en el mercado. Tienen las mejores rentas.
B. No tan nueva, antes fueron A
C. Propiedades más viejas o antiguas del mercado. Tienen las menores rentas.
Retail: según el International Council of Shopping Centers, los locales comerciales retail están compuestos por:
- Centros del vecindario o Neighborhood center
- Community center
- Regional center
- Super regional center
- Power center
- Theme festival center
- Outlet center
- Freestanding center / como restaurants
- Commercial strip center
- Desde pequeños strip centers hasta plaza comerciales pequeñas tienden a tener y mayor riesgo por la calidad de sus inquilinos.
- Los grandes centros comerciales tienen un riesgo más bajo por la calidad de la mezcla de los inquilinos en espacios grandes, como las anclas.
Normalmente las grandes estructuras corporativas y fondos de inversión optan por invertir en grandes centros comerciales, mientras inversores más pequeños prefieren strip malls.
Hotel: los hoteles pequeños normalmente son operados por familias que son sus dueños.
Multifamiliar: complejo de apartamentos o de gran altura que genera ingresos por alquiler.
Lotes Vacantes: terrenos, incluidas las propiedades de inversión sin desarrollar.
Renta de terreno: se dan estos casos en negocios de comida rápida, estaciones de combustible, locales independientes de bancos, foodtrucks, dealers de autos, estacionamientos.
A la vez, estas categorías se subdividen en diferentes clasificaciones, como:
- Edificios de gobierno, Edificios de Oficinas Médicas, Edificios Educacionales, etc.
- Fabricas, Bodegas/Naves, Centros de Distribución, Centros de Investigación y Desarrollo.
- Centros Comerciales, Supermercados, Tiendas, Restaurantes, etc.
- Edificios tipo Jardín, Edificios Medios, Edificios Altos, Edificios con Facilidades, etc.
- Hostales, Hoteles, Resorts, etc.
- Marinas, Cementerios, Ranchos, Parques de Diversiones, Campo de Golf, etc.
- Lotes para Urbanizar, Lotes para Desarrollos Industriales, Lotes para Desarrollos Mixtos, etc.
Como ves la variedad es amplia y usualmente la gente tiende a asociar las propiedades inmobiliarias comerciales con edificios de oficinas, centros comerciales y parques comerciales, sin embargo, recuerda que los inmuebles dependiendo de su uso, pueden ser considerados como bienes raíces comerciales.
