LA OFICINA DE US$30/m² PUEDE COSTARTE MÁS QUE LA DE US$35/m²
Cuando una empresa evalúa nuevas oficinas, una de las primeras preguntas suele ser:
“¿A cuánto está el metro cuadrado?”
Es una pregunta necesaria. Pero tomar una decisión inmobiliaria basándose principalmente en ese número puede resultar costoso.
EL PRECIO POR METRO CUADRADO NO ES EL COSTO DE OCUPACIÓN
En Corporate Real Estate analizamos una variable mucho más completa: el Total Occupancy Cost.
Además de la renta, existen mantenimiento, estacionamientos adicionales, energía, climatización, conectividad, adecuaciones, mobiliario y otros costos asociados a la operación.
Y hay otra variable fundamental: la eficiencia del espacio.
500 m² NO SIEMPRE EQUIVALEN A 500 m²
Pensemos en dos alternativas:
Oficina A:
500 m² × US$30/m² = US$15,000 mensuales.
Oficina B:
430 m² × US$35/m² = US$15,050 mensuales.
A primera vista, la Oficina B tiene un precio por metro cuadrado mayor.
Sin embargo, si una planta más eficiente permite realizar la misma operación en 430 m², la diferencia mensual prácticamente desaparece.
Y todavía no hemos incorporado mantenimiento, estacionamientos, CAPEX ni condiciones comerciales.
Por eso, “más barato por metro cuadrado” y “más conveniente para la empresa” no necesariamente significan lo mismo.
EL CAPEX PUEDE CAMBIAR LA DECISIÓN
Una oficina en obra gris puede tener una renta muy atractiva, pero antes de colocar el primer escritorio habrá que invertir en diseño, pisos, techos, iluminación, climatización, data, divisiones, cocinas, salas y mobiliario.
Otra alternativa puede tener una renta mayor y requerir mucho menos capital para comenzar a operar.
La comparación correcta no es solamente renta versus renta.
Es renta + CAPEX + plazo de amortización + costo operativo.
EN SANTO DOMINGO, LOS ESTACIONAMIENTOS TAMBIÉN SON PARTE DE LA ECUACIÓN
¿Cuántos están incluidos?
¿Cuántos adicionales necesita la empresa?
¿Cuánto cuestan?
¿Y existen?
Una oficina financieramente atractiva puede convertirse en un problema operativo si la disponibilidad de estacionamientos no responde a las necesidades reales del equipo.
HAY COSTOS QUE NO APARECEN FÁCILMENTE EN EL EXCEL
Ubicación, tiempo de desplazamiento, accesibilidad, ascensores, facilidad para atraer y retener talento y experiencia de clientes y colaboradores.
No todos son fáciles de convertir en dólares, pero todos tienen impacto sobre la operación.
LA NEGOCIACIÓN TAMBIÉN MODIFICA EL COSTO REAL
Dos contratos con la misma renta pueden tener resultados económicos muy diferentes.
Períodos de gracia, escalaciones, contribuciones para adecuaciones, estacionamientos incluidos, plazo contractual, fecha de entrega, responsabilidades de mantenimiento y opciones de renovación modifican el costo efectivo de ocupación.
Por eso, cuando acompaño a una empresa en una búsqueda o renegociación de oficinas, mi objetivo no es simplemente encontrar el menor US$/m².
Es entender su operación y comparar el costo real de las alternativas durante todo el período contractual.
La pregunta no debería ser solamente:
“¿Cuál oficina tiene la renta más baja?”
Sino:
“¿Cuánto le costará realmente a la empresa operar aquí durante los próximos cinco o diez años?”
Cuando hacemos esa pregunta, dejamos de comparar metros cuadrados.
Empezamos a tomar decisiones inmobiliarias con criterio financiero y operativo.
¿En su empresa evalúan únicamente renta y mantenimiento o ya calculan el costo total de ocupación antes de tomar una decisión inmobiliaria?
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