Los edificios vacíos del futuro probablemente serán edificios obsoletos

La nueva conversación del real estate corporativo ya no gira únicamente alrededor de la ubicación y el precio. Gira alrededor de la capacidad de adaptación.

Durante muchos años, la conversación en el mercado inmobiliario corporativo estuvo dominada por dos variables: ubicación y precio.

Pero esa conversación ya no es suficiente.

Hoy, el mayor riesgo para muchos activos inmobiliarios no es únicamente la vacancia.

Es la obsolescencia.

Y la diferencia entre ambos conceptos es enorme.

Un edificio puede estar completamente ocupado hoy y, aun así, estar comenzando a perder competitividad frente a la velocidad con la que evolucionan las empresas, la tecnología y la forma de trabajar.

He visto este fenómeno acelerarse en distintos mercados internacionales y, poco a poco, también comenzar a manifestarse en República Dominicana.

Edificios que hace apenas diez o quince años eran referentes del mercado empiezan a enfrentar desafíos importantes:

• Parqueos insuficientes.
• Plantas poco eficientes.
• Baja flexibilidad para nuevas configuraciones.
• Infraestructura eléctrica limitada.
• Restricciones tecnológicas.
• Altos costos operativos.
• Experiencias poco atractivas para los colaboradores.
• Dificultades para adaptarse a nuevos modelos de trabajo.

El reto es que muchos propietarios siguen evaluando sus activos con los criterios que funcionaban hace una década.

Pero el mercado ya cambió.

Las empresas son hoy mucho más exigentes porque ellas también están evolucionando.

La inteligencia artificial.

La automatización.

Los modelos híbridos.

La eficiencia operacional.

La sostenibilidad.

La experiencia del colaborador.

La analítica de datos.

Todos estos factores están redefiniendo, de manera silenciosa, qué edificios seguirán siendo competitivos durante los próximos diez o quince años.

Hace poco conversaba con ejecutivos de una empresa internacional que evaluaban distintas alternativas de oficinas.

Algo me llamó especialmente la atención.

En ningún momento la conversación comenzó por acabados de lujo.

Comenzó por preguntas mucho más estratégicas:

• ¿Qué tan eficiente es la operación?
• ¿Qué capacidad tecnológica tiene el edificio?
• ¿Qué tan flexible será dentro de cinco o diez años?
• ¿Cuál será su consumo energético?
• ¿Cómo impactará la experiencia de los colaboradores?
• ¿Permitirá crecer sin tener que mudarse nuevamente?

En ese momento confirmé algo que cada vez veo con mayor frecuencia.

La conversación ya no es únicamente inmobiliaria.

Es una conversación estratégica.

Hoy las empresas entienden que un inmueble influye directamente en:

• La productividad.
• La cultura organizacional.
• La atracción y retención del talento.
• Los costos ocultos de operación.
• La eficiencia del negocio.
• La percepción de marca.

Y eso está cambiando la forma en que se valoran los activos.

En los próximos años veremos una diferencia cada vez más marcada entre dos tipos de edificios:

Los que evolucionan.

Y los que permanecen estáticos.

Porque no todos los activos envejecerán de la misma manera.

Los propietarios que continúen invirtiendo en modernización, tecnología, sostenibilidad, eficiencia energética, experiencia del usuario y flexibilidad operativa probablemente conservarán activos mucho más competitivos, resilientes y líquidos.

Mientras tanto, otros edificios podrían comenzar a perder relevancia, incluso si hoy mantienen buenos niveles de ocupación.

Y esto no aplica únicamente a oficinas.

También aplica para naves industriales, centros logísticos, proyectos comerciales, desarrollos de uso mixto e incluso algunos activos de hospitalidad.

Porque el mercado inmobiliario moderno ya no premia únicamente la ubicación.

Empieza a premiar la capacidad de adaptación.

En mercados más maduros, esta conversación ya forma parte del proceso de inversión.

Muchos fondos institucionales analizan hoy el riesgo de obsolescencia antes de adquirir un activo.

La pregunta ya no es solamente cuánto vale un edificio hoy.

La pregunta es si seguirá siendo competitivo dentro de diez o quince años.

Y, en mi opinión, esa conversación apenas comienza en República Dominicana.

Conclusión

Durante décadas, el mercado premió principalmente la ubicación.

Durante la próxima década, probablemente premiará la capacidad de evolucionar.

Porque el verdadero valor de un activo ya no estará únicamente en sus metros cuadrados.

Estará en su capacidad de seguir siendo relevante cuando el mercado vuelva a cambiar.

The greatest risk for many commercial real estate assets may no longer be vacancy—it may be obsolescence. As companies embrace AI, automation, hybrid work, sustainability, and operational efficiency, the criteria for selecting office, industrial, and mixed-use properties are changing. Tomorrow’s most valuable assets will not necessarily be the best located, but those designed to continuously adapt to evolving business needs. In my view, this is a conversation that is only beginning in the Dominican Republic.