¿POR QUÉ HAY TAN POCAS OFICINAS BUENAS EN VENTA EN SANTO DOMINGO?
Comprar 100, 300 o 700 m² de oficinas puede parecer sencillo hasta que se sale al mercado. No todos los edificios corporativos fueron concebidos para venderse y eso está transformando la oferta disponible.
Hay una conversación que se repite cada vez más:
“Indhira, quiero comprar una oficina.”
Perfecto.
¿Cuántos metros?
“300.”
¿En qué tipo de edificio?
“Clase A, buena ubicación, buenos estacionamientos y preferiblemente nuevo.”
Parece un requerimiento relativamente sencillo.
Hasta que comenzamos a buscar.
Porque una de las particularidades del mercado corporativo de Santo Domingo es que tener una oferta importante de oficinas no significa necesariamente tener el mismo inventario disponible para compra.
No todos los edificios se construyen para vender
El mercado ha evolucionado.
Hay proyectos concebidos desde el inicio para permanecer bajo un solo propietario y generar renta.
Otros pueden terminar en manos de inversionistas institucionales o vehículos de inversión que prefieren conservar el activo completo.
Y existen desarrollos estructurados específicamente para vender oficinas individuales, unidades combinables, pisos completos o diferentes superficies dentro del mismo proyecto.
Por eso una empresa puede encontrar múltiples alternativas para alquilar y muchas menos cuando decide comprar.
¿Quién está comprando oficinas?
No existe un solo perfil.
Está el empresario que lleva diez o quince años pagando alquiler y comienza a preguntarse si debería construir patrimonio inmobiliario.
Está la compañía que conoce bastante bien su necesidad futura de espacio y quiere controlar su sede.
Está el inversionista privado que ya posee apartamentos, propiedades turísticas u otros activos y busca diversificación.
También están los family offices y compradores patrimoniales que entienden el Real Estate corporativo como otra clase de activo.
Cada uno debería comprar de manera diferente.
100 metros no es lo mismo que un piso completo
El mercado también ofrece diferentes escalas.
Existen oficinas empresariales relativamente pequeñas.
Podemos encontrar unidades alrededor de 100 o 150 m², superficies que pueden combinarse para crear oficinas mayores y proyectos donde es posible adquirir 300, 500, 700 m² o incluso pisos completos.
La pregunta no es solamente cuánto quiero invertir.
Es qué producto tendrá sentido para mi estrategia.
Para un usuario final, importa cómo funcionará allí su empresa.
Para un inversionista, importa quién podría alquilarle ese espacio mañana.
Comprar para alquilar requiere otro análisis
Aquí veo un error frecuente.
Una oficina no debería comprarse simplemente porque “el metro va a subir”.
Si la intención es inversión, quiero conocer la demanda futura.
¿Qué tipo de empresa podría ocuparla?
¿Qué tamaños busca el mercado?
¿Cuántos estacionamientos necesita?
¿A qué renta podría colocarse?
¿Cuánto tiempo podría permanecer vacía?
¿Se entrega en obra gris?
¿Quién asumirá las adecuaciones?
¿Cuál será el mantenimiento?
¿Y qué condiciones probablemente solicitará un tenant corporativo?
La valorización importa.
Pero también importa la capacidad del activo de producir ingresos.
El estacionamiento forma parte de lo que estoy comprando
En oficinas, no evaluaría nunca el precio por metro cuadrado aislado de los estacionamientos.
Dos unidades del mismo tamaño pueden tener valores y posibilidades de colocación muy diferentes dependiendo de cuántos parqueos incluyen.
También importan la eficiencia de la planta, los accesos, los sistemas del edificio, la administración y el perfil general del proyecto.
El precio es importante.
La competitividad futura del activo lo es todavía más.
¿Comprar terminado o esperar?
Una oficina existente ofrece algo valioso: certeza.
Puedo verla, entender cómo funciona el edificio y eventualmente encontrarla ya adecuada.
Comprar durante construcción ofrece otras ventajas: selección temprana, estructuras de pago y posibilidad de entrar a un proyecto antes de su terminación.
Son estrategias diferentes.
Lo importante es saber cuál responde a nuestro horizonte, liquidez y objetivo.
Primero definamos qué comprar
Muchas veces me llaman cuando la decisión ya está tomada:
“Quiero comprar. Mándame lo que tienes.”
Yo prefiero comenzar un poco antes.
¿Es para ocupar o invertir?
¿Cuánto capital queremos destinar?
¿Qué horizonte tenemos?
¿Qué tamaño tendrá demanda mañana?
¿Qué ubicación?
¿Cuántos estacionamientos?
¿Nuevo, existente o en construcción?
Porque en un mercado donde no todo el inventario corporativo está disponible para venta, definir correctamente la estrategia permite reconocer una buena oportunidad cuando aparece.
Comprar una oficina no comienza encontrando una propiedad.
Comienza entendiendo qué activo queremos tener dentro de cinco, diez o quince años.
Indhira Desangles
Corporate & Commercial Real Estate Advisor
Desangles Properties
