Santo Domingo está construyendo mejores oficinas. ¿Estamos preparados para el próximo ciclo?

Más que nuevos metros cuadrados, el mercado corporativo está elevando su estándar. Empresas, propietarios e inversionistas tendrán que entender qué significa realmente competir por el usuario corporativo de los próximos años.

Quienes trabajamos diariamente el mercado de oficinas sabemos que una base de datos nunca está realmente terminada.

Yo la actualizo constantemente.

Visito edificios. Reviso espacios que entran y salen del mercado. Hablo con propietarios. Comparo rentas. Veo proyectos nuevos. Acompaño empresas que buscan 100 m² y otras que necesitan pisos completos. Y, sobre todo, trato de entender por qué una compañía escoge un edificio y descarta otro.

Porque el trabajo de un broker o asesor corporativo no debería limitarse a saber qué está disponible.

Tenemos que conocer el producto.

Y cuando recientemente actualicé nuestra data del mercado de oficinas de Santo Domingo, hubo algo que me llamó particularmente la atención.

En una muestra de más de 40 edificios corporativos, identificamos aproximadamente 302,000 m² de inventario existente, además de una cantidad importante de nuevos metros cuadrados que podrían incorporarse durante los próximos años.

La disponibilidad identificada dentro del inventario existente se encuentra alrededor del 10%.

No parece, por tanto, que estemos frente a un mercado actualmente sobreofertado.

Pero sí creo que estamos entrando en un mercado diferente.

Y la diferencia no estará solamente en cuántas oficinas se construyan, sino en qué tipo de oficinas van a exigir las empresas que las ocupen.

¿Qué significa realmente una oficina Clase A?

Hablamos con mucha facilidad de edificios Clase A, B o C, pero vale la pena hacer una precisión.

No existe una fórmula internacional única que automáticamente convierta un edificio en Clase A. La clasificación es relativa al mercado en el que compite y responde a un conjunto de características físicas, operativas y comerciales.

En términos generales, un Clase A representa el producto corporativo de mayor estándar dentro de su mercado: buena ubicación, calidad constructiva, plantas eficientes, infraestructura tecnológica, seguridad, sistemas electromecánicos adecuados, ascensores, estacionamientos, áreas comunes, administración profesional y una experiencia consistente para el usuario.

Un Clase B puede ser un excelente edificio corporativo, funcional y bien localizado, pero normalmente presenta diferencias en antigüedad, especificaciones, infraestructura o amenidades frente al producto premium.

Un Clase C responde principalmente a una necesidad funcional y económica, generalmente con infraestructura, servicios y especificaciones más básicas.

Pero hay algo importante:

La edad, por sí sola, no determina la categoría de un edificio.

Un inmueble con 20 años que haya invertido continuamente en tecnología, sistemas, áreas comunes y administración puede seguir siendo tremendamente competitivo.

Y uno relativamente nuevo puede quedarse atrás rápidamente si fue concebido sin entender las necesidades del usuario.

¿Cómo se ve el producto premium en Santo Domingo?

Nuestro mercado ya cuenta con referentes corporativos de distintas generaciones.

Acrópolis, BlueMall, Novo Centro, Hábitat, World Trade Center, Downtown y Villa Palmera, entre otros, forman parte de la evolución del producto corporativo de Santo Domingo.

No son edificios idénticos ni necesariamente deben evaluarse bajo exactamente la misma categoría. Cada uno tiene características, antigüedad, especificaciones y una propuesta de valor diferente.

Y precisamente ahí está lo interesante.

Acrópolis marcó una etapa importante al integrar oficinas corporativas con comercio y servicios dentro de un mismo complejo.

BlueMall llevó esa integración hacia un segmento todavía más premium, incorporando oficinas, retail, hotelería y servicios.

Proyectos de generaciones posteriores han continuado elevando la conversación hacia instalaciones corporativas más completas, espacios comunes, tecnología, estacionamientos para usuarios y visitantes y una concepción más integral de la experiencia de trabajo.

Lo que hace algunos años podía considerarse un diferencial empieza progresivamente a convertirse en expectativa.

Las multinacionales están cambiando la conversación

Esto lo veo cada vez más en conversaciones con clientes corporativos.

Una multinacional no necesariamente escoge un edificio porque sea “el más nuevo” o porque tenga el lobby más impresionante.

Muchas decisiones inmobiliarias vienen acompañadas de lineamientos establecidos por sus casas matrices.

Seguridad.

Continuidad operativa.

Eficiencia energética.

Calidad ambiental.

Accesibilidad.

Tecnología.

Bienestar de los colaboradores.

Sostenibilidad.

Y, cada vez con mayor frecuencia, estándares ambientales o certificaciones reconocidas internacionalmente forman parte del análisis.

Por eso conceptos como LEED, eficiencia energética y calidad del ambiente interior han dejado de pertenecer exclusivamente al lenguaje de arquitectos y desarrolladores.

Están entrando directamente en la conversación de Corporate Real Estate.

Para algunas compañías son una preferencia. Para otras pueden formar parte de políticas corporativas más amplias. Y para otras todavía no son determinantes.

Pero la dirección es clara:

El edificio corporativo se está evaluando cada vez más como infraestructura para el negocio y no simplemente como metros cuadrados donde colocar escritorios.

Conocer el mercado no significa conocer una lista de precios

Dos oficinas que se ofrecen a US$35 por metro cuadrado pueden representar decisiones completamente diferentes.

Yo necesito saber qué ocurre cuando llego al edificio a las 8:30 de la mañana.

¿Cómo funciona el acceso?

¿Cuánto tarda un empleado en estacionarse?

¿Cuántos ascensores existen y qué capacidad tienen?

¿Cuántos parqueos corresponden realmente a una oficina de 500 m²?

¿Cómo funciona el respaldo eléctrico?

¿Cuánto cuesta el mantenimiento?

¿Qué tan eficiente es la planta?

¿Qué inversión necesitará el cliente para instalarse?

¿Quién administra el edificio?

¿Quién es el propietario?

¿Y qué tan flexible puede ser una negociación?

Pero hay otra pregunta que para mí es igual de importante:

¿Quiénes trabajan allí?

Porque cada edificio desarrolla, de alguna manera, su propio ecosistema.

Hay edificios naturalmente financieros. Otros concentran firmas profesionales. Algunos funcionan extraordinariamente bien para multinacionales. Otros tienen un perfil más patrimonial o de inversionistas. Y determinados activos son particularmente atractivos para empresas que necesitan recibir clientes constantemente.

Conocer eso también es conocer Real Estate.

Piantini continúa siendo el corazón corporativo

En la muestra que estamos analizando, aproximadamente 60% del inventario existente identificado está concentrado en Piantini.

No es casualidad.

Piantini reúne oficinas, instituciones financieras, hoteles, restaurantes, comercio y servicios dentro de uno de los entornos empresariales más consolidados del país.

Los asking rents que observamos en el mercado corporativo analizado se encuentran aproximadamente entre US$25 y US$50 por m² mensuales, dependiendo de ubicación, edificio, características y calidad del activo.

Pero nuevamente:

Renta no es igual a costo.

Un espacio más caro por metro cuadrado puede resultar económicamente más eficiente si requiere menos metros para acomodar al mismo equipo, ofrece mejores estacionamientos, reduce determinados costos operativos o requiere una menor inversión para alcanzar los estándares corporativos del ocupante.

Por eso una de las conversaciones que tendremos que incorporar cada vez más en República Dominicana es la del Total Occupancy Cost.

No cuánto cuesta alquilar el metro.

Sino cuánto cuesta realmente ocuparlo.

Menos espacio no necesariamente significa una oficina más barata

Hay otra tendencia que debemos observar.

Muchas compañías internacionales han reducido metros cuadrados después de la expansión del trabajo híbrido.

Pero eso no necesariamente significa que estén buscando producto más económico.

Una empresa puede pasar de 1,500 m² a 1,100 m² y decidir invertir más por cada metro que conserva.

Menos puestos asignados.

Más espacios colaborativos.

Mejores salas.

Más tecnología.

Mejor ubicación.

Mayor eficiencia.

Mejor experiencia para el empleado.

Ese movimiento hacia producto superior es lo que conocemos como flight to quality.

Y considero que será una de las dinámicas que debemos observar con mayor atención en Santo Domingo.

La pregunta también cambia para el propietario

Si soy propietario de un edificio corporativo, ya no basta con preguntarme:

“¿A cuánto se está alquilando el metro cuadrado en Piantini?”

Hay una pregunta más importante:

“¿Contra qué edificio voy a competir cuando mi tenant tenga que renovar dentro de tres años?”

Eso cambia completamente la estrategia.

Quizás haya que modernizar áreas comunes.

Actualizar sistemas.

Mejorar tecnología.

Revisar estacionamientos.

Invertir en eficiencia energética.

Reposicionar el activo.

O incluso evaluar si llegó el momento correcto para vender.

Porque los edificios no se vuelven obsoletos simplemente porque cumplen años.

Se vuelven obsoletos cuando dejan de responder a lo que el mercado necesita.

Para las empresas, mirar temprano puede generar valor

Una decisión inmobiliaria corporativa no debería comenzar tres meses antes de que venza un contrato.

Una empresa con un vencimiento en 2027, 2028 o 2029 debería comenzar a observar desde ahora qué está ocurriendo.

No necesariamente para mudarse.

Tal vez la mejor decisión sea quedarse y renegociar.

Quizás reducir espacio.

Quizás subir de categoría.

Quizás consolidar varias operaciones.

O quizás, para una compañía con horizonte de largo plazo, evaluar la compra de su propia oficina.

El objetivo no es mudarse.

El objetivo es tomar la mejor decisión inmobiliaria para el negocio.

La próxima competencia será por calidad

Santo Domingo está desarrollando un mercado de oficinas cada vez más sofisticado.

Eso representa oportunidades para todos, pero también obliga a tomar mejores decisiones.

Para el propietario, significa entender contra qué producto competirá su edificio y qué inversiones necesita realizar para conservar su relevancia.

Para el inversionista, significa mirar más allá del precio por metro cuadrado y preguntarse qué activo conservará demanda, liquidez y capacidad de generar renta en el tiempo.

Y para la empresa que ocupa oficinas, significa comenzar a tratar su estrategia inmobiliaria como lo que realmente es: una decisión financiera, operativa y de talento.

Por eso sigo actualizando la data, visitando edificios y hablando con propietarios, desarrolladores y usuarios.

Porque detrás de cada metro cuadrado hay una decisión financiera, operativa y patrimonial.

Y porque creo firmemente que el trabajo de un asesor inmobiliario corporativo comienza mucho antes de enseñar una propiedad.

Comienza conociendo el mercado, entendiendo hacia dónde se dirige y ayudando al cliente a tomar una decisión antes de que la decisión se convierta en una urgencia.

La gran pregunta de los próximos años no será solamente cuánto nuevo espacio de oficinas tendrá Santo Domingo.

Será algo mucho más estratégico:

¿Qué edificios, qué propietarios y qué empresas estarán preparados para el próximo ciclo corporativo del país?